Sin embargo, debido a que ciudades como Manizales, Medellín y Armenia se destacaron por tener Índices de Valor Predial bajos, Colombia registró un panorama inmobiliario marcado más hacia el estancamiento.
Constante y sin mayores sobresaltos. Así fue el comportamiento de la dinámica inmobiliaria en Colombia durante el año 2016.
A esta conclusión llegaron el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), el Departamento Nacional de Planeación (DNP) y el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), luego de analizar los valores de la propiedad en aproximadamente 2,6 millones predios con destino residencial distribuidos en 22 ciudades capitales colombianas (listado que no incluye a Bogotá).
Según el estudio, la principal razón del comportamiento ‘estable’ o ‘estancado’ de la dinámica inmobiliaria es un contraste entre el incremento de los precios en algunas ciudades y la marcada desaceleración del crecimiento en otras; un panorama que generó que el Índice de Valor Predial (IVP), principal indicador de esta dinámica, disminuyera de 5,80 a 5,48 entre 2015 y 2016.
“La disminución en el IVP entre ambas vigencias es mínima, razón por la cual no podemos hablar de un retroceso inmobiliario, sino de un panorama estable, constante o quieto. Varias ciudades han intensificado la construcción de nuevos proyectos y urbanizaciones, lo que ha generado una dinámica importante. Sin embargo, en algunos casos, el aumento de la oferta ha colmado el mercado, lo que ha afectado los precios e impedido un crecimiento”, dijo Juan Antonio Nieto Escalante, Director General del IGAC.
El Director enfatizó que otros factores que han influido en los precios de estos predios residenciales son el proceso de mejoramiento de infraestructura y la construcción de comercio y ciudadelas.
De las 22 ciudades capitales analizadas por las tres entidades, Montería y Riohacha fueron las que registraron Índices de Valor Predial más altos (8,61 y 7,28 respectivamente); es decir que su dinámica inmobiliaria creció como espuma.
También salieron bien libradas Pasto (7,22), Quibdó (6,5), Valledupar (6,33), Tunja (6,14), Ibagué (6,1), Popayán (6,07) Neiva (6) y Bucaramanga (5,87); las cuales completan el top 10 de ciudades capitales con mejor dinámica en 2016.
Los mayores saltos inmobiliarios entre ambas vigencias fueron para Riohacha (subió 18 posiciones en el listado - del puesto 20 en 2015 al segundo en 2016); Quibdó (12 - del 16 al 4); y Valledupar (10 - del 15 al 5).
Los lunares del listado por sus bajos IVP fueron Manizales (4,61), Medellín (4,66) y Armenia (4,77).
Sin embargo, los que bajaron más posiciones entre ambos años fueron Florencia (13 escalones - del primero en 2015 al 14 en 2016); Sincelejo (9 - del segundo al 11); y de nuevo Manizales (9 - del 13 al 22).
Capital ganadera, en la cúspide inmobiliaria
Montería fue la ciudad capital con mejor dinámica inmobiliaria en 2016. No solo pasó de un IVP de 6,83 a 8,61, sino que escaló del puesto quinto al primero en el listado oficial del IGAC, DNP y DANE.
El consistente dinamismo de la actividad edificadora y el mejoramiento de la infraestructura vial y de servicios, son las principales razones del marcado crecimiento inmobiliario en la capital del departamento de Córdoba.
“Los desarrollos constructivos se adelantan principalmente hacia la zona norte, en barrios como El Recreo, La Castellana, Monteverde y Villa Campestre. Adicionalmente, Montería le ha metido la ficha a la renovación y adecuación urbanística de su centro, y a la construcción del malecón sobre el costado oriental del río Sinú”, apuntó Nieto Escalante.
Centros comerciales como el Buenavista, que lleva más de dos años de servicio, Places Mall del Recreo (contiguo a Home Center) y el más reciente Lo Nuestro (ubicado en la intersección a la vía que conduce de Montería a Planeta Rica), se han encargado de valorizar las áreas aledañas.
En cuanto a la mejora en infraestructura, se destacan el anillo vial desde el round point de la terminal de transporte hasta el de Mocarí, y la pavimentación de los principales ejes viales y vías secundarias de los barrios más populares.
“En el norte de la ciudad, específicamente en los grandes terrenos divididos por el nuevo anillo vial en inmediaciones a la Universidad de Córdoba y al colegio Campestre, surge un potencial importante para la consolidación de lotes de vivienda tipo casa finca”, informó el Director del IGAC.
El mayor salto inmobiliario tuvo sabor guajiro
En 2016 Riohacha fue la segunda ciudad capital con mejor dinámica inmobiliaria. Esto se debe a que pasó de un IVP de 4,94 en 2015 a 7,28 en 2016.
Pero las buenas nuevas van mucho más allá. Entre las 22 ciudades estudiadas, la capital de La Guajira fue la que registró el ‘brinco’ inmobiliario más sobresaliente: escaló 18 posiciones (del puesto 20 al segundo).
Para Nieto Escalante, el crecimiento de esta ciudad se debe especialmente al mejoramiento de la infraestructura, en especial hacia las zonas limítrofes, además del ya consolidado comercio.
“La presencia de centros comerciales, almacenes de cadena y concesionarios, han generado una urbanización en los sectores adyacentes, y en consecuencia, una variación importante en las zonas de impacto”.
No obstante, el Director del IGAC recalcó que en Riohacha se debe tener en cuenta el precio de la tierra, el cual en la gran parte de la ciudad es bajo frente a otras ciudades. “En pocas palabras, cualquier alza en el valor de la tierra, por insignificante que sea, muestra una variación importante”.
Dinámica inmobiliaria
| Ciudad | IVP 2016 | IVP 2015 | Posición 2016 | Posición 2015 | |
| 1. Montería | 8,61 | 6,83 | 5 | 1 | Subió 4 puestos |
| 2. Riohacha | 7,28 | 4,94 | 20 | 2 | Subió 18 puestos |
| 3. Pasto | 7,22 | 6,57 | 9 | 3 | Subió 6 puestos |
| 4. Quibdó | 6,5 | 5,52 | 16 | 4 | Subió 12 puestos |
| 5. Valledupar | 6,33 | 5,54 | 15 | 5 | Subió 10 puestos |
| 6. Tunja | 6,14 | 7,08 | 3 | 6 | Bajó 3 puestos |
| 7. Ibagué | 6,1 | 6,57 | 8 | 7 | Subió 1 puesto |
| 8. Popayán | 6,07 | 6,21 | 12 | 8 | Subió 4 puestos |
| 9. Neiva | 6 | 7,05 | 4 | 9 | Bajó 5 puestos |
| 10. Bucaramanga | 5,87 | 6,77 | 6 | 10 | Bajó 4 puestos |
| 11. Sincelejo | 5,75 | 7,25 | 2 | 11 | Bajó 9 puestos |
| 12. Cúcuta | 5,72 | 6,32 | 11 | 12 | Bajó 1 puesto |
| 13. Pereira | 5,72 | 4,55 | 21 | 13 | Subió 8 puestos |
| 14. Florencia | 5,45 | 7,3 | 1 | 14 | Bajó 13 puestos |
| 15. Villavicencio | 5,39 | 6,64 | 7 | 15 | Bajó 8 puestos |
| 16. Barranquilla | 5,34 | 5,47 | 18 | 16 | Subió 2 puestos |
| 17. Cali | 5,29 | 6,32 | 10 | 17 | Bajó 7 puestos |
| 18. Cartagena | 5,18 | 5,2 | 19 | 18 | Subió 1 puesto |
| 19. Santa Marta | 4,89 | 5,66 | 14 | 19 | Bajó 5 puestos |
| 20. Armenia | 4,77 | 5,48 | 17 | 20 | Bajó 3 puestos |
| 21. Medellín | 4,66 | 4,51 | 22 | 21 | Subió 1 puesto |
| 22. Manizales | 4,61 | 6,15 | 13 | 22 | Bajó 9 puestos |